Pour optimiser et anticiper la fiscalité liée à une donation ou à une succession, il est courant d’utiliser le démembrement de propriété. Cet acte juridique permet de renoncer à la pleine propriété – pour diviser le bien entre nue-propriété et usufruit.
L’usufruitier peut utiliser le bien (usus) et en percevoir les fruits (frutus).
Le ou les nu(s)-propriétaire(s) bénéficie(nt) du droit de disposer du bien (l’abusus).
De votre vivant, vous pouvez offrir la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant son usufruit. Cela permet de préparer et d’optimiser votre succession en douceur – surtout si vous avez des biens locatifs à votre actif.
Le démembrement de propriété permet de limiter les droits de succession quand on veut faire hériter de son patrimoine immobilier.
S’il y a démembrement de propriété, la gestion du bien et le paiement des différentes charges sont réglementés. Les grosses réparations doivent être réalisées par les nus propriétaires tandis que l’entretien, quant à lui, est théoriquement assuré par l’usufruitier.
Lorsque l’usufruitier décède, le démembrement prend fin. Les nus propriétaires deviennent, de fait, les propriétaires du bien immobilier.
Le démembrement de propriété est particulièrement utile lorsque, au sein d’un couple avec un ou plusieurs enfants, un parent décède. L’époux encore en vie devient usufruitier et les enfants nus propriétaires du patrimoine immobilier.
Lorsqu’un démembrement de propriété est réalisé, c’est l’usufruitier qui perçoit toutes les recettes locatives. Il est donc imposé sur ces revenus liés à la location, même s’il peut déduire un certain nombre de charges de son revenu global. Les nus propriétaires ne perçoivent rien et n’ont, en conséquence, rien à déclarer aux impôts.
En cas de vente d’un bien locatif, l’usufruitier et les nus propriétaires sont tous imposés sur les plus-values.
